Совет дома — в помощь его жителю

Ещё в июне 2011 года в Жилищный кодекс Российской Федерации была включена статья 161.1, которая ввела в обиход понятие «Совет многоквартирного дома».

Этой нормой Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что если в доме не создано товарищество собственников жилья, дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в доме более четырёх квартир, собственники помещений, расположенных в этом доме, обязаны на общем собрании избрать Совет многоквартирного дома из числа его жителей. На этом же собрании определяется, сколько членов будет в Совете дома в зависимости от количества подъездов, этажей, квартир и избирается его председатель. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не требуется.

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Совет дома выполняет следующие функции:

- обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит действующему законодательству;
- представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
- представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании;
- осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
- представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Важная задача стоит перед председателем Совета дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома, подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме и выполняет следующие функции:

- до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора;
- доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты указанных переговоров;
- на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным;
- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств;
- на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с действующим законодательством председатель Совета дома и его члены осуществляют свои функции безвозмездно, на общественных началах. Тем не менее, общее собрание собственников вправе принять решение о необходимости и формах такого поощрения.

Внедрение такого института, как Совет многоквартирного дома, обусловлен, в том числе, тем, что проводимая в стране жилищная реформа ориентирована на активное вовлечение собственников в процесс управления своими домами. Это предполагает высокую степень самоорганизации жителей многоквартирных домов, их участие в общих собраниях, умение защищать свои права в случае ненадлежащей работы управляющей организации.

Активная работа Совета дома и его председателя способствует более тесному взаимодействию с управляющей организацией, органами местного самоуправления, государственного и муниципального контроля в целях обеспечения прав жителей дома на комфортное проживание в нём.

Психология «иждивенчества» по принципу «меня не трогайте, а все проблемы дома должен решать кто-то, но не я», которой до сих пор подвержены, к сожалению, многие собственники жилья, должна уходить в прошлое. Каждый собственник сам является хозяином своего жилья и своего дома. Исходя из этого он должен знать и уметь реализовывать свои жилищные права, а также ответственно нести бремя содержания своей собственности в порядке, предусмотренном законом. Создание Совета дома как раз является одной из форм перехода к более ответственному несению своих обязанностей собственника, когда результат будет напрямую зависеть от самих жильцов, а не от других институтов, к которым жильцы часто привыкли апеллировать в случае возникновения каких-либо проблем, но которые в силу действующего законодательства существенно ограничены в рычагах воздействия на управляющую организацию (как, например, органы местного самоуправления).

Совет дома, представляя исключительно интересы собственников помещений в доме, является дополнительным инструментом контроля за деятельностью управляющей организации по неукоснительному соблюдению условий договора управления домом, является одним из важных условий для более эффективного воздействия на нерадивую управляющую организацию. С помощью Совета дома собственники квартир будут в курсе всех проблем по обслуживанию дома, появится возможность наиболее оперативного их решения через управляющую организацию.

Совет дома имеет возможность воздействовать и на соседей, которые игнорируют исполнение установленной законом обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг и создают условия для увеличения задолженности управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями и для введения последними в определённом законом порядке режима ограничения подачи коммунальных ресурсов управляющей организации, что влечёт прекращение поступления ресурсов во весь дом. В данном случае страдают и те собственники помещений, которые в полном объёме и своевременно оплачивают все оказанные жилищно-коммунальные услуги.

Необходимо обратить особое внимание на то, что согласно действующему законодательства создание Совета дома является не правом, а обязанностью собственников помещений в доме. Отсутствие Совета дома позволяет управляющей компании обслуживать дом без учёта интересов и нужд собственников. 

Как выбрать Совет дома?

Как указано выше, решение о создании Совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании, инициатором проведения которого может быть любой собственник или инициативная группа из числа собственников.
Инициаторам предварительно необходимо составить список кандидатов, в том числе на должность председателя Совета дома, а также определить дату, время и место проведения общего собрания. В первый раз оно обязательно должно быть проведено в очной форме - путем совместного присутствия собственников помещений. 

Необходимо отметить, что общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания, поэтому надо максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания.

Для регистрации участников общего собрания и подведения его итогов члены инициативной группы должны получить реестр собственников помещений в доме в управляющей организации.

Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения, направив им уведомления способами и с содержанием, определёнными ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по существу предстоящего голосования. Важно донести до каждого, что Совет дома – это новый дополнительный способ контроля управляющей организации и участия собственников в управлении своим домом.

Голосовать на общем собрании собственником помещения может как лично, так и через своего представителя на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Все необходимые данные о собственниках заносятся в регистрационные листы на основании документов, удостоверяющих личность и подтверждающих право собственности на помещение в доме. 

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Сначала необходимо выбрать председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола, счетную комиссию для подведения итогов голосования. Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам повестки дня.

Голосование должно быть проведено по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался». Решения общего собрания оформляются протоколом, который подписывают председатель и секретарь общего собрания.

Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляется соответствующий протокол. Поскольку выбрать председателя и секретаря собрания не удалось, протокол подписывает инициатор/инициаторы его проведения.

В дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования, то есть путём передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (чаще всего это делается путём поквартирного обхода инициаторами). 

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений. Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.